这个问题涉及的细节太多，而且不同地区的相关政策不一样，所以最好找专业人士协助完成，一般来说，基本的操作流程是：

1、先向规划局申报立项

2、然后向国土局租赁土地（俗称买地皮）

3、然后向规划局申请建设用地许可

4、然后办理施工许可，竣工验收合格后，向国土局申请发证，至此工业用地的建设合法了