房地产开发商建造的别墅一般都是在国有土地上的，申请不动产登记主要登记的是房屋的坐落、界址、用途、面积等状况，而院子一般是不包含在内的，所以这种别墅的院子没有产权。

不一定。最客观严谨的判断方式就是根据该独栋别墅的产权证来判断。只有产权证上面划定的属于业主产权的院子才能算有产权。现实中很多别墅的院子都属于开发商赠送，没有产权。