如果一幢房屋的总建筑面积为88平方米，其中包括公摊面积，那么需要先确定公摊面积的大小。一般来说，公摊面积约占整个建筑面积的20%-30%，因此假设公摊面积为25%的话，那么公摊面积就是22平方米。这样，减去公摊面积后，这幢房屋的净建筑面积就是66平方米。所以，88平方米的房屋除去公摊面积后，实际可用的建筑面积为66平方米。

88平米公摊面积23实际面积65平方米。

88×0.77=67.76