在洽谈道闸广告位时，与物业沟通应遵循以下步骤：

首先，明确广告形式和投放周期，并了解物业对广告内容的审核要求。

其次，制定合理、有竞争力的广告投放方案，包括收费标准和分成比例。

第三，强调广告的潜在收益，如提升物业知名度、增加业户曝光度等，表明合作共赢的态度。

最后，妥善处理广告安装和维护事宜，确保不影响物业管理的正常运营。