一般情况下，开发商送的一楼小院是没有产权证的，没有任何书面的证书可以证明是自己的小院，但是开发商会把一楼小院用铁栅栏或者用水泥墙围起来，和自己买的一楼的房子围在一起，开发商和物业都承认小院属于对应的业主。也就是约定俗成的事。

开发商如果送一楼小院必须在房产证上注明，否则产权归全体业主，一楼业主只能使用。