40万的房子不满两年过户费大约为3.2万到4.2万左右。

理由如下：卖方需要缴纳个人所得税1%（4000元）和增值税5.5%（22000元），合计2.6万。买方需要缴纳契税1.5%（6000元），其他过户税费约数百元。

还可能涉及评估费千分之6（240元）和印花税万分之5（20元）。这些费用加在一起，大约在3.2万到4.2万之间。但这只是一个大致的估算，具体费用可能会因地区和房屋具体情况而有所不同12346。