商铺投资回报率的计算公式：投资回报率=（租金X元／平方米*面积*12）／购入价格*100%。如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。

1.现金全款：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）；

2.按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）。