商铺回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率=月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率/售价；计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价。

如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。现金全款：净现值投资回报率=年租金/(商铺总价+投入资本-含税转手价);按揭贷款：净现值投资回报率=(税后月租-月揭还款)*12/(首付+总还款-含税转手价)。