公摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和×100%， 公摊率 =公用建筑面积/建筑面积×100%依据你所说的公摊面积应该是公摊系数而不是公摊率，也就是说89平的房子公摊面积和套内建筑面积各占一半即44.5平，而套内建筑面积又包含墙体面积阳台面积等，所以说89平的房子，实际的使用面积不足44.5平方米

这个要看你实际的得房率是多少？得房率也是根据你买的房子的总楼层，如果是18层的话，多房率是在78%左右。那么你八十九的套内使用面积大概是在69%多，这个得房率还是比较高的。如果是三十层左右的房子。那么你的得房率是在75%，你的套内面积大概是在65平方左右。