108方楼房的实际面积如下：如果是小高层电梯楼，公摊面积在20%左右，面积实际面积有85方左右；高层公寓楼公摊面积在25%左右，实际面积有80方左右；多层住宅（老房子，无电梯）公摊面积在10%左右，实际面积有98方左右，新多层电梯洋房公摊面积在15%左右实际面积有90方左右。

一百零八平米的房子有90平方实用面积。