自持物业回收通常指的是对物业进行回收或出售时的财务计算，这涉及到物业估值的计算。以下是计算自持物业回收的几个关键步骤和指标：

1. 物业估值计算

物业估值通常基于以下公式计算：

```

物业估值 = （预期净营业收入 / 资本化率）

```

其中：

预期净营业收入 （NOI）：考虑了租金收入、物业管理收入、运营与维护收入等，并扣除房产税、印花税、土地使用税、增值税及其附加等费用后的净收入。

资本化率 （Cap Rate）：也称为收益率，是物业预期净营业收入与物业市场价值的比率。

2. 收入计算

收入包括：

租金收入

物业收入（如停车场、广告等）

运营与维护收入

3. 支出计算

支出包括：

资产管理成本（如资产管理费）

物业管理费

公共空间维护费

公共能源费

保险费用

资本性改造储备金

4. 回收效率计算

回收效率通常以回收物料的百分比表示，计算公式为：