二手房不能贷款的原因主要包括：

房龄超过20年：

银行通常不愿意对房龄超过20年的二手房提供贷款，因为这些房屋可能存在结构或设施上的问题，增加了贷款风险。

产权不明确：

如果房屋所有人过世且未办理继承手续，产权不明确，这会影响到后续的贷款和交易。

手续不合法：

例如小产权房，没有缴纳土地出让金，没有房产证，这类房屋无法交易，银行也不能提供贷款。

产证不齐全：

如回迁房、安置房、公产房、企业产房等，这些房产通常不能用于贷款。

违反房产抵押规定：

如有不能转移记录、查封等情况的房屋，银行不会提供贷款。

违反银行规定：

如房屋面积不符合规定等，也可能无法获得贷款。

在购买二手房时，了解并确认以上条件是非常重要的，以确保能够顺利进行贷款和交易