开发成本主要包括土地使用权出让金、征地拆迁安置补偿、前期工程费、基础设施费用、建筑安装工程费、储备基金、公共配套设施费和开发期间的税收。影响开发成本的因素有经济政策和形势的变化、法律政策风险的影响以及相关决策人员自身素质的影响等。

开发成本详解

开发成本涵盖了多方面的内容，下面将逐一阐述。

土地成本

1. 土地使用权出让金：国家作为土地所有者，在一定期限内将土地使用权有偿出让给使用者。

征地拆迁费用

2. 征地拆迁安置补偿：涉及国家建设征用农村土地产生的费用，如土地补偿费、劳动安置补助费等。在城市地区，国有土地的转让也涉及相关费用。

前期工程费用

3. 前期工程费：涵盖项目规划、设计、可行性研究等费用，以及“三通一平”等土地开发费用。这些费用根据工作量及收费标准进行估算。

基础设施费用

4. 基础设施费：主要包括供水、供电、道路、绿化等工程费用，采用单位指数估算法计算。

建筑安装费用

5. 建筑安装工程费：直接用于建筑安装工程的总费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费和室内装修费。

储备与公共配套费用

6. 储备基金与公共配套设施费：涉及基本储备基金、不可预见价格上涨以及开发社区公共配套设施的费用。

七、开发期间税收与其他费用

7. 开发期间的税收与其他费用：考虑开发过程中需承担的各种税费及当地政府或有关部门收取的费用。还需考虑一些其他因素对于开发成本的影响。

影响开发成本的主要因素有：

经济环境与政策变化的影响：如市场需求、购买力、利率、税率等的变化。

法律政策风险：政治环境变动及相应政策和法律调整可能给开发商带来的经济损失。

决策人员素质的影响：决策者的决策依据很大程度上依赖于项目调查和项目测算人员的素质。在中国房地产企业中，这一素质普遍不高，可能导致项目投资失误，增加开发成本。