囤地是指开发商通过一系列手段延迟土地开发，以期从土地升值中获利的行为。以下是一些常见的囤地方式：

人为切割地块开发：

将一块土地分割成小块，分阶段进行开发，以此延长开发周期。

转手倒卖炒地皮：

开发商购买土地后不立即开发，而是等待土地价格上涨后再转手卖出。

利用周边因素：

开发商可能会以周边居民反对或拆迁困难为借口，拖延开发进度。

鼓动拆迁户拖延：

甚至可能鼓动拆迁户拖延拆迁进度，以此作为囤地的手段。

对于土地收购，有以下三种方式：

买断：

一次性或分次支付土地及其附着物补偿费给原土地使用者，然后进行储备，适时出让。

定金收购：

先支付一定数额的定金给原土地使用者，约定补偿方式和价款，待土地出让时再支付剩余补偿费。

预定收购：

仅约定补偿方式和价款，待土地出让后支付补偿费。

在进行土地储备时，应确保动作迅速、起步早，并确保土地储备的适时性和适量性，避免因市场气氛而大量征用土地。

请注意，囤地行为可能违反相关法规，并可能受到政府监管和处罚。开发商在考虑囤地时，应确保合法合规，并考虑长期的投资回报和风险管理