商业实质是指企业在进行非货币性资产交换时，换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产有显著不同，或者换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，并且这种差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。具体来说，判断商业实质的条件包括：

未来现金流量的差异

风险、时间和金额方面的显著不同。

未来现金流量的风险、金额相同但时间不同。

未来现金流量的时间和金额相同但风险不同。

未来现金流量的风险、时间相同但金额不同。

预计未来现金流量现值的差异

如果换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，并且这个差额与两者的公允价值相比是重大的。

关联方关系

如果交易各方之间存在关联方关系，可能导致交换不具有商业实质。

其他考虑因素

企业的目标、组织管理、运营效率、收入可衡量性、成果可衡量性以及商业模式的发展性。

在会计处理中，如果非货币性资产交换满足上述条件之一，则可以认为该交换具有商业实质，并应按照公允价值进行计量。如果不满足，则可能需要以换出资产的账面价值来确认换入资产的成本