当评估房产增值时，会计处理通常遵循以下步骤：

确定增值额

计算房产在评估时的市场价值与原购买价格之间的差额。

选择会计科目

根据增值的性质，可以选择“固定资产——投资性房地产”或“固定资产——自用房地产”科目。

记账操作

增值时：

```

借：固定资产——投资性房地产（或自用房地产）——增值

贷：资本公积——其他资本公积（清产核资评估增值）

```

年末调整（如果适用）：

```

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务收入（或主营业务收入）

```

处置房产时：

```

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本（或主营业务成本）

```

税务处理

递延税款处理：

```

借：相关资产评估增值额

贷：资本公积

贷：递延税款（评估增值额×所得税税率）

```

逐年调整：

```

借：递延税款

贷：应交税费——应交企业所得税

借：资本公积——资产评估增值准备

贷：资本公积——其他资本公积转入

```

综合调整

如果企业选择综合调整，根据税法规定，综合调整期限最长不得超过10年，增值部分按10年平均分摊计入应税所得额。

折旧与摊销

按评估价值计提折旧：

```

借：相关资产

贷：资本公积——资产评估增值准备

贷：递延税款

```

纳税时调整：

```

借：递延税款

贷：应交税费——应交企业所得税

```

请注意，以上步骤和会计分录可能因具体情况和会计政策的变化而有所不同。在进行会计处理时，应遵循最新的会计准则和相关税法规定。