房产投资联营的操作方式主要取决于投资者与被投资方之间的协议内容，以下是两种常见的操作方式：

只收取固定收入，不承担风险

在这种情况下，投资者以房产对外投资，只收取固定的租金收入，而不承担被投资方的经营风险。

计税依据为被投资方支付的租金，按照从租计征房产税的方式进行征收。

参与利润分红，承担风险

投资者作为投资者参与被投资方的利润分红，并承担相应的风险。

计税依据为房产的余值，按照从价计征房产税的方式进行征收。

平衡条件：

应纳房产原值 × （1 - 扣除比例） × 1.2% = 租金收入 × 12%

房产余值 = 租金收入 × 10

在进行纳税筹划时，纳税人应该根据以上关系权衡税收负担。如果房产余值大于租金收入的10倍，则按照房产的租金收入缴纳房产税；反之，如果租金收入大于房产余值的10倍，则可以考虑按照房产余值缴纳房产税。

请根据您的具体情况选择合适的操作方式，并咨询专业的税务顾问以获得更精确的指导和帮助