收取客户定金时，请遵循以下步骤和注意事项：

明确定金条款

定金数额不得超过主合同标的额的20%。

双方应以书面形式约定定金金额、交付方式及期限。

客户满意度

在客户满意的情况下收取定金，初次见面时不宜收取定金。

收取定金前应确保客户对产品或服务有足够的认可和满意度。

合同与协议

签订《定金协议》，明确双方权利和义务。

如委托他人代收定金，需进行公证。

定金与订金区别

注意区分定金与订金，定金具有法律约束力，而订金通常没有。

市场行情与金额

根据市场行情和房屋价格，合理确定定金金额。

对于抢手的房产，可能需要支付更高比例的定金。

违约处理

如买家违约，卖家已收取的定金通常不予退还。

违约细节应根据之前签订的协议进行求偿。

直接沟通

与客户直接沟通定金支付事宜，明确支付要求和期限。

对于国外客户，直接提出支付要求通常会得到积极响应。

市场信息提供

定期向客户提供市场行情信息，增加透明度和信任。

请确保在收取定金的过程中遵守当地法律法规，并充分考虑客户的感受和需求。