房产收益可以通过多种方法进行计算，以下是几种常用的计算方式：

租金收益率

计算公式为：

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租金收益率 = （房屋租金年收入 / 房屋购买成本）× 100%

```

资本化率

计算公式为：

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资本化率 = 净年收益 / 房产估值

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其中，净年收益计算公式为：

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净年收益 = 总年租金收入 - 总年房地产成本

```

净现值法

这是一种综合考虑投资成本、现金流量和折现率的测算方法。具体计算较为复杂，需要考虑投资成本、租金收入、折现率等多个因素。

投资回报率

计算公式为：

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投资回报率 = （税后月租金 - 物业管理费）× 12 / 购买房屋单价

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投资回收时间

计算公式为：

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投资回收年数 = （首期房款 + 期房时间内的按揭款） / （税后月租金 - 按揭月供款）× 12

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内部收益率法（IRR）

计算公式较为复杂，需要考虑的因素包括月租金、投资期内的累计出租月数、按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等其它投入、累计按揭款、累计物业管理费等。

选择合适的计算方式取决于投资者的具体情况和投资目标。每种方法都有其优缺点，投资者应该根据自己的需要和偏好进行选择。