REITs（房地产投资信托基金）构建债务的方式通常涉及以下几个步骤和策略：

评估增值分红

利用项目公司原有的负债，如银行借款、股东借款等，作为债务基础。

如果现成的资本结构不能直接搭建或达到理想的股债比例（如2:1），可能需要额外构建。

减资

通过减少项目公司的注册资本来增加债务比例。

这通常涉及股东同意减少其股份，从而为债务腾出空间。

反向吸收合并

利用一个特殊目的载体（SPV）来间接构建债务。

SPV向项目公司提供股权投资和债权投资，然后与项目公司进行反向吸收合并。

专项计划放款模式

预先确定架构，并签署重组交易文件，包括股东贷款协议等。

公募基金募集完成后，投资于专项计划。

在有存量负债的情况下，专项计划直接受让项目公司100%股权，并向项目公司发放股东贷款用于偿还存量债务。

在没有存量负债的情况下，专项计划受让SPV100%股权，并向SPV发放股东贷款。SPV使用股权投资和债权投资共同出资受让项目公司100%股权，并进行反向吸收合并。

税务考虑

在构造债权的过程中，应考虑可能产生的税收负担。

专项计划放款模式通常在构造新债的过程中不会产生额外的税收负担。

适用性

专项计划放款模式适用于有存量负债和没有存量负债的情形。

它允许在公募基金募集完成后直接构造新债，无需过桥资金。

以上步骤和策略可以帮助REITs在满足投资者回报要求的同时，管理其负债结构。需要注意的是，这些步骤和策略可能会根据具体的法律、税务和市场条件有所变化。在进行实际操作时，建议咨询专业的财务顾问或律师