商业实质的判断主要基于以下几点：

未来现金流量的差异

换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。

未来现金流量的风险、时间和金额的不同可以是独立的，也可以是相互关联的。

现值的差异

换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且这种差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。

公允价值与账面价值的比较

当换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量时，应以公允价值作为换入资产的成本。

如果公允价值不可靠，则应以换出资产的账面价值作为标准确定换入资产的成本。

关联方关系

如果交易各方之间存在关联方关系，可能导致非货币性资产交换不具有商业实质。

企业自身评价

资产的预计未来现金流量现值应根据企业自身对资产特定风险的评价，选择恰当的折现率进行折现。

结合企业特征

换入资产与换入企业其他现有资产相结合能够产生更大的效用，导致换入企业受该换入资产影响产生的现金流量与换出资产明显不同。

以上条件可以帮助企业判断非货币性资产交换是否具有商业实质。如果交易满足上述条件之一，则可以认为该交易具有商业实质。需要注意的是，商业实质的判断需要遵循实质重于形式的原则