当房产先抵押后出租时，根据《民法典》的相关规定，处理方式如下：

抵押权设立前已出租：

如果抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有，原租赁关系不受抵押权的影响。

抵押权设立后出租：

如果抵押权设立后抵押财产出租，租赁合同对受让人不具有约束力。受让人可以终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权或继续租赁权。

抵押人告知义务：

出租人（抵押人）必须书面告知承租人该财产已抵押，否则如果抵押权实现造成承租人损失，抵押人需承担赔偿责任。

孳息收取顺序：

抵押权人在实现抵押权时，有权收取抵押物的天然孳息或法定孳息，但应先充抵收取孳息的费用。

优先购买权：

在抵押权实现时，如果承租人未行使优先购买权，抵押权人可要求解除租赁关系。

登记对抗效力：

已登记的抵押权可以对抗后成立的租赁权，未登记的抵押权则不能对抗后成立的租赁权。

请注意，这些规定是为了保护承租人的权益，确保租赁关系的稳定性，同时也考虑了抵押权人的利益。在实际操作中，应遵循当地法律和法院的判决。