办理商品房预售许可证时，必须要解除在建工程抵押，这里在建工程指的是房产抵押，整个项目土地是分割抵押的，首先要去房地局档案馆部门查明该土地是否有没灭籍的房屋，如没有，需要开发商把在建工程部分进行解押，不然是不能够办理预售证的