得根据你的的公摊面积来确定，如公摊面积15%,就是说得房率85%。

那就是拿你产证上的建筑面积即86*0.85=73.1。那73.1就是此套房子实际使用面积了。一梯两户的板楼的话得房率一般都不小于80%，理论上是很多的，不过还得看具体的房子 有电梯一般在建筑面积的65-75%，无电梯的75-85%。

假如您的住房86平米是小高层的话，除去公摊面积和建筑面积，实际面积应该是60平米左右；假如是老式楼房的话，86平米的实际面积应该是80平米左右。

建筑面积86平方，现在房子都有公摊，公摊基本上是在25%左右，那样算下来的话，86平方，实际面积大概就是65平方，这都算比较大的套内面积了，现在的公摊都比较多。室的面积大概是在12个平方左右，剩下两个卧室的面积是在十个平方，八个平方左右。