建筑面积138平方米，实际使用面积通过以下求得。

首先是138平米建筑面积户型多应是一梯两户的大平层，公摊多在22.5％求得购房面积178平方米。

138平米建筑面积减去墙体面积IO％折合14平米，得出124平米净使用面积。得房率是69.7％。与现实相符合。

建筑面积138平米实际面积约105平米

这要看是高层还是多层，多层的公摊相对较低，一般20％以内，减去公摊面积大约有110平米过点，如果高层的话，公摊一般在20％一32％，实际面积可能只有100平左右。