有区别的，业主方是投资方，项目建成后，是产权所有方，所以称业主。

而发包方是项目的管理单位，可以是投资方的下属机构，（真正的投资方是投资单位的董事会）也可能是业主聘请的第三方管理团队，这类团队是授权管理，在管理合同的授权范围内，行使职权。

业主方是指项目的建设方或项目所有者方，一般情况下泛指开发商，是发包方；建设项目工程总承包方是指项目建筑方，如某某建筑公司，是承包方。