小产权房通常指的是在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房，这类房屋有以下特点：

未缴纳土地出让金等费用：

小产权房没有像大产权房那样缴纳相应的土地出让金和使用税（费）。

产权证非国家房管部门颁发：

其产权证不是由国家房管部门颁发，而是可能由乡政府或村委会颁发，因此也被称为“乡产权房”。

法律地位不明确：

小产权房在法律上并不构成严格意义上的产权，它更多是一种民间俗称。

转让和出售受限：

小产权房可能只有部分产权，其转让和出售权利受到限制，例如，可能需要满足特定条件或在一定年限后才能进行。

价格相对较低：

由于缺乏正规手续和土地出让金，小产权房的价格通常低于同区域的商品房。

风险较高：

由于小产权房的法律地位不明确，购买此类房产可能会面临诸多法律风险和产权纠纷。

需要注意的是，小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购买小产权房可能存在诸多不确定性和风险，因此，在考虑购买前应充分了解相关法律法规和潜在风险