判断地块的商业价值通常需要考虑以下因素：

地理位置

考虑地块是否位于商业中心、交通枢纽或人口密集区域。

评估项目所在城市的等级、区域城市中的位置、城市规划中的地位以及城市基本概况。

市场供需状况

了解当前市场的供需状况，关注空置率、租金增长率和同类地产的交易价格。

财务分析

计算净营业收入（NOI）、资本化率（Cap Rate）和内部收益率（IRR）等关键财务指标。

风险评估

评估市场风险、信用风险和运营风险，并考虑采取相应的风险管理措施。

长期发展潜力

分析区域经济发展、城市规划和政策环境对地产市场的影响。

商业项目评估市调

考虑项目区位、主体本身、权益情况和品牌优势等因素。

评估商业项目的经营价值，包括地理位置、交通条件、区域经济及产业结构状况、商业市场容量、商业建筑形态科学、定位与业态业种组合等。

法律依据

参考《房地产估价规范》GB/T50291-2015等行业标准。

评估方法

使用比较法和收益法等方法进行评估。

比较法通过市场比较，选取近期类似交易案例进行修正比较。

收益法基于地产未来收益的预测，计算其现值。

其他因素

考虑商圈的发展、主力店的存在、附近广场、品牌店的入驻、道路交通等。

评估建筑结构、空间布局、建成时间等对商业价值的影响。

通过上述因素的综合考量，可以对地块的商业价值做出较为准确的评估。需要注意的是，这些因素在不同地区和市场状况下可能具有不同的重要性，投资者应根据具体情况灵活分析