小产权房，也称为“乡产权房”或“集体产权房”，是指 在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，因此购房者的权益无法得到国家法律的充分保护.

小产权房主要有以下特点和问题：

价格优势：

小产权房的价格通常远低于同地段的商品房，对于资金有限的购房者来说，具有一定的吸引力。

法律地位：

小产权房没有国家颁发的产权证，因此在法律上不具备完整的产权，不受国家房管部门的保护.

贷款与抵押：

小产权房无法进行银行贷款和抵押贷款，必须支付全款购买.

转让与继承：

小产权房在转让时可能面临诸多限制，且未来继承时也可能出现问题.

位置与环境：

小产权房的位置可能较为偏远，周边环境可能相对自然，但基础设施和公共服务可能不完善.

购买小产权房存在诸多风险，建议购房者在考虑购买前充分了解相关法律法规，谨慎评估自身权益和风险承受能力。