土地估价的基本理论主要包括：

1. 地租理论

定义：地租是土地所有者因出租土地而获得的收益。

类型：包括级差地租和绝对地租。

级差地租：根据土地等级不同而产生的超额利润。

绝对地租：土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。

2. 区位理论

概念：区位理论关注土地的位置对土地价值的影响。

农业区位论：分析农业生产中土地位置的重要性。

3. 土地市场理论

描述：涉及土地市场的运作规律和土地供求关系。

4. 土地报酬递减规律

描述：随着土地投入的增加，土地的边际产出逐渐减少。

5. 成本逼近法

定义：以土地开发成本来推测土地价格的方法。

6. 收益还原法

描述：基于土地预期收益来估算土地价值。